Augmentation du loyer / 家賃上げ / raise of the rent

L’objectif de ce texte n’est pas d’être exhaustif, il a pour but de présenter les grands principes. Cela permet de savoir grosso modo si votre propriétaire n’abuse pas de sa position. Chaque cas doit être ensuite étudié de manière plus appronfondie.

1. Le bail ou contrat de location

Il doit être écrit, daté et signé par les deux parties. Il doit y avoir deux exemplaires originaux : un pour le locataire et un pour le propriétaire. Si le propriétaire est une personne physique la durée du bail est de 3 ans. Si le propriétaire est une personne morale le bail est alors de 6 ans.

Le locataire peut résilier le bail avant son échéance par lettre recommandée avec accusé réception en respectant un délai de prévenance d’au moins 3 mois. Ce délai peut être de 1 mois dans certains cas précis (chômage, perte de revenus, etc.).

Le propriétaire ne peut rompre le contrat de location à la date de son renouvellement que dans quelques cas précis :

• s’il souhaite vendre son logement ;
  
• s’il souhaite habiter lui-même (ou un membre de sa famille) ce logement ;
  
• avoir un motif légitime et sérieux.

2. Le loyer

Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire avant la conclusion du contrat. Une fois le contrat conclu et le montant du loyer fixé, le propriétaire ne peut augmenter librement le montant du loyer. Il ne peut l’augmenter qu’au renouvellement du bail (au bout de 3 ou 6 ans) ou, si une clause de révision du montant du loyer a été insérée dans le contrat, tous les ans à la date fixée dans le bail (si le bail ne fixe pas de date de révision c’est la date d’anniversaire du contrat qui est prise en compte).

Les augmentations de loyer sont encadrées par la loi.

L’augmentation annuelle du loyer :
L'augmentation ne peut être supérieure à la variation annuelle de «l'indice de référence des loyers» (calculée sur par rapport à l'évolution des prix à la consommation. Donc en pratique l’augmentation du loyer ne devrait être que de l'ordre d'environ 1% à chaque révision annuelle. Calculez l’augmentation de votre loyer (le résultat n’a aucune valeur juridique, il est donné à titre d’information)

L’augmentation du loyer à échéance du bail :
Contrairement à l’augmentation annuelle celle-ci peut être importante. Cette augmentation ne peut se faire que dans certaines conditions de formes :

• le propriétaire doit prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé réception 6 mois avant l’échéance du bail. Cette lettre doit notamment préciser le montant du nouveau loyer proposé ;
  
• le locataire peut refuser.

En cas de refus du locataire, le propriétaire ne peut imposer directement l’augmentation de loyer il doit procéder à une étape de conciliation puis, en cas d’échec de celle-ci, saisir le tribunal qui fixera l’augmentation du montant mensuel du loyer.

S’agissant des charges locatives, celles pouvant être réclamées par le propriétaire au locataire sont fixées limitativement par la loi. Leur montant doit être révisé au moins une fois par an. Leur augmentation ne peut être faite qu’à cette occasion. Le locataire a le droit d’obtenir les justificatifs de cette augmentation.



このまとめの目的は、網羅的ではありません。大まかに大家さんが法律に従っているかどうかをチェックできるだけです。違法であるかどうかを確認するには、各自の件の詳しい情報を知って検討することが必要です。


1. 賃貸借契約

賃貸借契約は、日付が記入され、両方にサインされた書面です。原文の2部が必要です。1部は、賃借人のためで、もう一部は大家さんのためです。大家さんは個人の場合には、賃貸借契約の期間が3年間で、法人の場合には、6年間です。

貸借人は賃貸借契約の期限の前に解約できます。それは、賃貸借契約の期限の3ヶ月以上前に、手書きを受領通知のある書留で送ってできます。失業や給料の急な減少などの場合なら、賃貸借契約の期限の1ヶ月以上前に解約できます。

大家さんは、賃貸借契約の期限（つまり更新の時）に解約できるのは、

• 住宅を売るつもりである場合 ;
  
• 大家さんか大家さんの家族の人が住宅で住むつもりの場合 ;
  
• 正当と重大な理由を持つべき。

2. 家賃

大家さんは、賃貸借契約を結ぶ前に自由に家賃を決めます。結んだら、もう家賃を自由に上げられません。上げられるのは、契約の更新の時（3年間や6年間ごとに）か、1年間ごとに契約に家賃の更新という条項が付け加えられた場合です。家賃の更新という条項が付け加えられた場合には、家賃が上げられるのは、契約が他の日付を指さないかぎり、結んだ記念日です。

家賃上げは、法律に定められています。.

毎年のできる家賃上げ :

家賃上げは、「家賃の基準指数」の変動を上回れません。「家賃の基準指数」は、1年間における消費の値段の変動に基づいています。
ですから、家賃上げは毎年１％程度に限られているだろうと思われています。 家賃上げを計算してみましょう。(結果は、法律上の価値がありません。)

期限の時のできる家賃上げ :
以上の家賃上げより賃上げが高くてもいいです。しかし、条件があります :

• 大家さんは、賃貸借契約の期限の6ヶ月以上前に家賃上を上げる意図を貸借人に手書きを受領通知のある書留で送って知らせるべきです。その手紙には、新しい家賃の提案があるべきです ;
  
• 貸借人は、賃上げに反対できます。

貸借人の反対の場合には、大家さんが家賃上げを強いることができません。家賃を上げるために、まず調停を求めるべきです。調停ができなかったら、裁判の起訴を行わなければなりません。結局、家賃上げは裁判に定められます。

管理費負担分に関しては、貸借人に払われるの種類は、法律に制限されています。 その合計金額は、最低に一年間に再計算されるべきです。その時しかに上げることができません。貸借人は、管理費負担分上げの証拠書類をもらう権利があります。